Ao alugar um quarto, uma casa ou um apartamento, várias pessoas não conhecem exatamente quais são as normas básicas que precisam seguir, desse modo, acabam nem sabendo aquelas que o locador precisa cumprir. Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato, a qual precisa ser respeitada mesmo com a criação de contratos informais entre inquilino e o proprietário do imóvel. Os requisitos definidos por essa lei certificam a proteção de ambos e impedem futuras dores de cabeça.

A princípio, iremos fazer uma explicação breve a respeito da Lei do Inquilinato 8.245/91: é ela que administra o negócio de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locador e inquilinos precisam conhecer sua temática antes de iniciar um negócio.

Pensando na falta de informação dos envolvidos, decidimos elaborar um artigo que detalhasse e explicasse melhor como funcionada essa lei.

O que diz a Lei do Inquilinato?

O prazo do contrato de aluguem é um dos primeiros itens a serem analisados em relação ao aluguel, sendo que ele pode ser feito por um período determinado ou indeterminado. Quando o acordo tem um período definido, a renovação ocorre de modo automática após a conclusão do prazo, caso nenhuma das partes demostre desinteresse na continuidade. Em situações não previstas, o fim do contrato acontece no caso de falta de pagamento do aluguel ou de outros compromissos.

Tanto inquilino quanto locador precisam estar atentos na condição de entrega do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato passou por uma alteração em seu conteúdo original, especificando que a entrega que anteriormente conseguia ser prorrogado por até três anos, teve agora seu período diminuído para 45 dias no máximo.

Lei do inquilinato: direitos e deveres

Direitos do inquilino

Entrega de chaves: o locador precisa entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e torna-se encarregado por resolver problemas e imperfeições que antecede à locação. Assim que o imóvel alugado é devolvido ao proprietário, geralmente é realizado uma inspeção onde será definido se o local está em situação de devolução. É necessário ficar atento na descrição do contrato, porque quem define se o imóvel está pronto para a entrega é o locador ou a imobiliária que interviu na locação.

Taxas administrativas: se o imóvel for alugado por meio de uma imobiliária, é o proprietário quem paga as taxas de administração e de intervenções. Impostos, taxas e o seguro adicional contra incêndio precisam ser pagos pelo dono do imóvel, a não ser que esteja no contrato que essas gastos serão do inquilino.

Despesas do condomínio: o locador também paga as despesas inesperadas do condomínio, como reformas ou extensão do projeto integral do imóvel, assim como pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de funcionários realizadas antes do começo da locação também são obrigações do proprietário.

Deveres do inquilino

Aluguel: pagar o aluguel e as despesas inclusas na locação no tempo combinado.

Cuidar da propriedade: ao entregar, a situação do imóvel necessita estar do mesmo jeito que lhe foi entregue.

Estragos: caso o imóvel tenha qualquer estrago ou danificação, o inquilino poderá comunicar o locador imediatamente. Quando os estragos ocorrem por causa do locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é obrigação dele realizar os consertos.

Alterações: é proibido alterar a aparência interna ou externa do edifício alugado sem a permissão prévia e por extenso do proprietário.

Normas do condomínio: precisa pagar os gastos comuns do condomínio, além de seguir todas as regras e regulamentos internos.

Circunstâncias nas quais a Lei do Inquilinato é usada

A Lei do Inquilinato está presente diariamente na vida de quem aluga um imóvel. E ao longo do período do contrato várias dúvidas acabam surgindo.

Para ajudar, no decorrer do artigo abordaremos as respostas dos questionamentos mais comuns.

Como realizar a quebra de contrato do aluguel?

Como já foi falado, os prazos dos contratos de aluguel podem ser realizados por um período determinado ou indeterminado. Os mais vistos são contratos com período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O período pode mudar, porque não tem um tempo mínimo ou máximo estabelecido por lei.

Quando houver quebra de contrato por parte do locatário, a lei define que é essencial o pagamento proporcional ao tempo acordado. Não existindo prazo, pode haver uma porcentagem calculada dentro do contrato de aluguel.

É essencial lembrar que grande parte das quebras de contrato por meio do locatário, arrisca-se ser cobrada uma multa. Porém, há uma exceção: quando a mudança acontece por causa de um contrato de trabalho, em que o inquilino sofre uma transferência. Mesmo assim, é necessário avisar de maneira formal o locador com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não aconteça.

Quando o locador pode pedir imóvel alugado?

Há algumas situações específicas onde ele conseguirá pedir de volta como: demolição do edifício onde está localizada a unidade; obras que irão aumentar a edificação; para uso próprio dele ou família. Porém, esses casos são pertinentes somente em contratos longos.

O locador pode encerrar o contrato antes do tempo?

Geralmente, não. O proprietário do imóvel também é obrigado a se sujeitar o contrato até o fim. Há algumas situações específicas onde ele precisará pedir de volta como: demolição do edifício onde está localizada a unidade; obras que irão aumentar a edificação; para uso próprio dele ou família. Porém, esses casos são pertinentes somente em contratos longos.

Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?

Quando houver contrato, o locatário precisa sair do imóvel ao fim do contrato. Porém, se houver despejo o prazo é de até 15 dias.

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

A Lei do Inquilinato fala que reformas feitas para resolver problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do locador. Nos contratos geralmente vem escrito tudo que a propriedade tem e o estado em que foi entregue ao inquilino. Ficar atento a essas definições tanto no instante da locação, quanto em cenários de reformas é de suma importância para ambas as partes.

Reformas estruturais também são da responsabilidade do locador. Por exemplo, uma infiltração aconteceu imediatamente após a mudança do locatário para um imóvel, fica então confirmado que a culpa não foi do mesmo. Mas, o morador é encarregado pelas obras realizadas para consertar estragos ao imóvel causados por si mesmo ou familiares. Além do mais, se o locatário desejar executar qualquer alteração no ambiente interno ou externo do imóvel, ele precisa entrar em contato e solicitar autorização por escrito ao locador.

O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?

Mesmo que esteja especificado no contrato de locação de imóveis, na maioria das vezes há confusões relacionadas aos prazos e pagamentos. Se houver atraso, o que regularmente acontece, a cobrança é de 10% no valor do aluguel a começar do primeiro dia de atraso.

Caso o locatário não pague as taxas do condomínio em dia, o locador tem o direito de solicitar despejo da pessoa. Conforme a Lei do Inquilinato, o inquilino que não fizer pagamento do aluguel pode ser intimado a deixar o imóvel até 15 dias. É necessário ter em mente que o locador possui o direito de começar uma ação de desocupação com um dia de atraso do aluguel.

Veja, qualquer indivíduo, mesmo devedor, possui direitos que não podem ser suspensos. O locador não pode evidenciar o locatário que está em atraso publicamente e nem invadir ou pegar o imóvel, por isso é necessário respeitar os períodos estabelecidos por lei.

Se o contrato possuir garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes recursos serão contactados. Em 2011, foi aprovada uma mudança na Lei do Inquilinato que autoriza a intimação do fiador se existirem dois alugueis em atraso. Caso ele não for intimado, o fiador consegue solicitar que a fiança seja desfeita.

Contrato de aluguel feitos com caução, o que diz a lei?

Para as pessoas que optam por alugar um imóvel usando o caução como segurança, é necessário saber que a Lei nº 8245/91 assegura que a caução em dinheiro, não pode ultrapassar o correspondente a três meses de aluguel, o mesmo será depositado em conta poupança. No fim do contrato, o dinheiro é restituído ao inquilino juntamente com os rendimentos do período.

A restituição do valor ajustado só ocorre quando o imóvel é devolvido dentro do tempo, em ótima situação e com o pagamento dos aluguéis em dia. Se isso não ocorrer, o locador possui o direito de utilizar o valor para pagar esses gastos. Caso o prazo for restaurado, o dinheiro só será devolvido ao inquilino quando este sair do imóvel.

Estar por dentro da lei ao realizar um contrato de um imóvel, garante tanto ao locador quanto ao locatário uma segurança maior de suas ações, impedindo assim futuras discussões. Por isso, conhecer os direitos e deveres impede que haja trapaças e gastos não planejados de ambas as partes.

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