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A NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento é a Norma que estabelece todos os critérios utilizados para a avaliação dos custos unitários, o cálculo de rateio de construção e demais disposições correlatas, tudo conforme as disposições fixadas e também as exigências feitas pela Lei Federal 4.591/64.
Então, de maneira bem resumidinha, nós podemos falar que a NBR 12721 estabelece os parâmetros para:
- A descrição das unidades que serão vendidas;
- Avaliação de todos os custos unitários equivalentes a estas unidades;
- O cálculo de rateio para esta construção;
- Prevê a correta implantação de regras que possam conduzir para a definição do objeto da transação;
- Determina também a comparação entre os valores da transação e os valores que foram investidos na construção.
Mas claro, isto nós estamos falando apenas resumidamente sobre a NBR 12721, que ainda possui muito mais coisa por trás. Se quiser se aprofundar um pouco mais na NBR 12721, basta continuar a leitura neste artigo!
Qual a importância da NBR 12721?
Ao todo são 102 páginas com 14 tópicos exemplificando a Norma, isso sem contar todos os seus anexos. A importância da Norma começa pelos seus oito quadros, que são quadros contendo todas as mais importantes informações do projeto, e são essenciais para a obtenção do Registro da Incorporação (RI). E é um documento que torna-se obrigatório para os profissionais que elaboram orçamentos.
Acima nós citamos apenas uma, mas é bom salientar que a NBR 12721 ajuda no cumprimento de não apenas uma, mas de duas Leis Federais. Uma destas leis é a que citamos acima, a 4.591/64, que fala sobre incorporação imobiliária e dispõe também sobre condomínios em edificações. Já a outra Lei Federal trata-se da 4.864/65, responsável por criar medidas de estímulo para a construção civil.
A NBR 12721 é também a responsável por estabelecer os requisitos para orçamento e para preço tanto antes quanto depois da incorporação. Através desta Norma é possível identificar as unidades autônomas presentes em um condomínio, tomando como base seus critérios para a determinação e para o cálculo de áreas. Através destes cálculos é possível se ter uma noção da área real privativa destas unidades, bem como da área real de uso comum e também da área global da edificação.
Atualização da NBR 12721
Tendo em vista que a primeira versão da NBR 12721 baseava-se lá em 1999, a sua atualização foi realmente necessária, focando exclusivamente na modernização do CUB/m² (Custo Unitário Básico), buscando se adaptar a realidade atual dos novos insumos, tecnologias, técnicas, índices de produtividade e todo o processo construtivo nacional. Entre as principais alterações que a Norma sofre estão os novos projetos-padrão, que tratam-se de novos projetos estruturais, arquitetônicos e de instalações. Foram também adaptadas novas legislações urbanas, terrenos definidos, subsolos, projetos que são diferentes para cada tipo de padrão de acabamento, novo lote básico de insumos, inexistência de diferenciação pelo número de quartos e a introdução de metodologia de orientação para a coleta dos preços do CUB/m². Projetos-padrão foram refeitos totalmente, sem possuir quaisquer semelhanças com projetos anteriores.
No dia 01/02/2007 a NBR 12721:2006 entrou em vigor, alterando completamente sua última versão de 1999. O processo de revisão desta Norma atendeu a antiga aspiração da sociedade e do setor, sendo que para a realização desta revisão foi necessário a interação de toda a cadeia produtiva da construção.
Entenda as principais definições da NBR 12721
Tendo em mente que o objetivo central da norma é regular um procedimento para calcular áreas globais dos edifícios bem como áreas das unidades autônomas que compõem estes edifícios, abaixo estão as definições das principais áreas citadas pela NBR 12721.
Pavimento
Trata-se da parte coberta de uma edificação que fica no mesmo nível ou então em vários níveis situados entre dois pisos superpostos
Pavimento térreo
Pavimento que possui acesso direto para a via pública, na maioria das vezes este é o principal meio de acesso que a edificação possui.
Andar
É um pavimento que se encontre abaixo ou então acima do pavimento térreo. Dependendo do projeto arquitetônico ele pode receber diferentes nomes.
Unidade autônoma
É a parte de uma edificação que esta vinculada a fração ideal do terreno, imposta as ilimitações da lei.
Áreas das edificações
As áreas das edificações se dão a partir das:
- Áreas reais de um projeto;
- Áreas com relação ao seu uso;
- Áreas equivalentes com relação as áreas que são padronizadas;
- Áreas com relação a sua forma de distribuição.
Áreas reais
São todas as medidas de uma superfície de um conjunto, podendo ser descobertas ou cobertas.
Área real total do pavimento
É a soma das áreas descobertas e das cobertas de um pavimento, suas medidas são feitas tomando como base o projeto arquitetônico.
Área real total da unidade autônoma
É o cálculo total de áreas descobertas e cobertas reais e também condominiais que definem toda a área de uma unidade autônoma.
Área real global da edificação
Soma da área total de uma edificação, isto incluindo suas áreas descobertas e cobertas que estão situadas nos mais diversos pavimentos do seu projeto.
Áreas em relação ao uso
Áreas de um projeto arquitetônico conhecidas como área de uso privativo e uso comum.
Áreas privativas acessórias
É uma área autônoma de uso exclusivo, normalmente se localiza fora dos limites físicos de uma área privativa, como por exemplo uma garagem, uma lavanderia ou um depósito.
Área de vaga de garagem
Como o próprio nome já diz, é onde se estacionam veículos
Área de vaga de garagem vinculada a unidade autônoma
Pode ser descoberta ou coberta, destinada aos estacionamento privativo de veículos. Esta área é identificada e demarcada no projeto arquitetônico, bem como vinculada a área privativa principal da unidade.
Os quadros da NBR 12721
Nós apenas citamos acima a importância dos quadros da NBR 12721, então agora vamos aprofundar um pouco mais neste quesito para que você possa entender melhor do que se tratam.
A NBR 12721 possui um total de oito quadros, abaixo vamos dar uma pequena explicação sobre cada um destes quadros que a NBR 12721 apresenta, bem como sua função e um link de auxílio para o preenchimento destes quadros.
Mas antes de mais nada, talvez você não conheça o site especialista na realização da NBR 12721 e se este for o caso, dá só uma conferida no vídeo abaixo para entender melhor do que se trata:
Ah, só pra constar, o link de cada um dos quadros presentes na NBR 12721 é proveniente deste site, então vale a pena dar uma conferida nele caso você realmente precise de auxílio para com a Norma. Pois então vamos os quadros:
Quadro I – Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global
Este quadro irá lhe auxiliar na hora de realizar o cálculo para área global real e para área global equivalente. Através deste quadro você poderá conhecer, por edificação e pavimento, áreas reais e equivalentes privativas e também de uso comum.
Quadro II – Cálculo das áreas das unidades autônomas
Através deste quadro você poderá calcular áreas reais de unidades autônomas bem como áreas equivalentes a área de custo padrão destas unidades. Este quadro leva em consideração áreas de divisão proporcional e também não proporcional.
Quadro III – Avaliação do custo global e unitário da construção
Com o auxílio deste quadro você poderá estimar custos da construção com base no CUB atual e que corresponda ao projeto padrão de sua obra. Assim você poderá estimar o custo por m² de sua construção.
Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de rer-rateio de subrogação
Também oferece auxílio para estimar os custos de sua construção através do CUB, porém, diferente do Quadro III, aqui você irá avaliar o custo de sua construção por cada unidade autônoma.
Quadro V – Informações gerais
Neste quadro da NBR 12721 é onde você anota todas as informações gerais sobre o seu empreendimento. Sobre tais informações você deve ter:
- Qual o tipo de edificação;
- A localização de sua edificação;
- Incorporador;
- O proprietário do terreno a ser construído;
- Todos os autores do projeto;
- O responsável pela execução;
- O número de pavimentos e também de unidades autônomas por pavimento;
- Os pavimentos especiais;
- A data de aprovação de seu projeto;
- Os acabamentos das fachadas;
- A complementação artística e paisagismo;
- O prazo total de sua obra;
- O padrão de edificação.
Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos
Este é intuitivo, pois é onde você irá realizar a descrição de todos os equipamentos que for utilizar em seu projeto.
Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado
Aqui é onde você irá descrever os acabamentos das dependências para o uso privado de unidades anônimas.
Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum
Por último, este quadro servirá como um memoria descritivo para apresentar os acabamentos de dependências para uso comum.
Conclusão
Ok, agora você já tem uma boa noção do que a NBR 12721 trata, qual sua importância além de todos os seus oito quadros. E, caso você realmente necessite da utilização da NBR 12721, realmente lhe aconselhamos a dar uma olhada no site que citamos acima, tendo em vista que eles sim são especialistas em tudo sobre a NBR 12721, estando a mais de 10 anos no mercado. Vale a pena dar uma conferida.
