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Coeficiente De Aproveitamento – Saiba Como Calcular!

Alguma vez já ouviu falar em um tal de “coeficiente de aproveitamento” mas não sabe muito bem o que isso significa? Sem problemas, a gente te ensina o que é isso, e mais, a gente também te ensina como calcular isso!

Antes de mais nada, é bom destacarmos que o coeficiente de aproveitamento está diretamente ligado com a taxa de ocupação, a qual nós já falamos sobre em um outro artigo que definitivamente vale a leitura.

O coeficiente de aproveitamento

Coeficiente de aproveitamento – O que é?

Você acabou de adquirir um lote enorme, e está cheio de planos sobre a sua casa dos sonhos e em como irá construir em cada centímetro do seu lote, certo? Bem, sinto lhe informar mas não é bem assim que funciona…

O que acontece é que, mesmo que você tenha o maior lote do mundo (ou o menor) você não poderá construir em toda a sua extensão. E por que não? Por causa de uma simples coisinha chamada de “coeficiente de aproveitamento”.

O que acontece aqui é que o coeficiente de aproveitamento, que também pode ser chamado de índice de aproveitamento, trata-se de um número que é previamente decidido pelo plano diretor de cada município (por isso é sempre bom ficar atento ao plano diretor de seu município), que, quando multiplicarmos este número pela área total do seu lote, isto irá estabelecer a quantidade máxima de metros quadrados em que você poderá construir neste lote, e isto já considerando a área de todos os pavimentos.

Um pouquinho complicado para entender de primeira, não é mesmo? Mas calma, nós garantimos que não é tão complicado assim não, e que ao passarmos um exemplo prático vocês irão entender tudo certinho.

Mas, antes que possamos passar já para o exemplo e os cálculos, há um outro termo que está diretamente relacionado ao coeficiente de aproveitamento, e que é essencial que você o conheça antes de prosseguirmos para os cálculos, e estamos falando aqui da Taxa de Ocupação.

Taxa de Ocupação - O que é?

Taxa de Ocupação – O que é?

A taxa de ocupação é justamente a porcentagem de seu terreno que você poderá ocupar, entendeu agora a similaridade dela com o coeficiente de aproveitamento?

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“E para que, em nome de Deus, existe algo assim que me limita construir em 100% do meu próprio terreno?”

Ok, nós podemos sentir que esta é uma pergunta que está se formando em sua cabeça, mas nós já te explicamos o porquê. E na verdade o conceito é bastante simples quando você para pra pensar sobre, pois, se não houvesse este tipo de delimitação, o crescimento urbano seria extremamente exagerado.

Sem áreas verdes, sem espaço de lazer, sem um descanso sequer de todas as obras e construções. É exatamente para assegurar essa “parada para respirar” à cidade que a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento existem.

Algo bom a se destacar é que, para a taxa de ocupação nós não levamos em consideração o número de pavimentos que a obra terá, mas apenas o seu plano horizontal. E o porquê disso é bem óbvio se você parar pra pesar, pois, a taxa de ocupação é definida apenas pela a área total do primeiro pavimento, não dos demais.

Mas é claro, em projetos arquitetônicos mais ousados, em que a geometria dos pavimentos se altere, é necessário a realização de um novo cálculo.

coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação
Se liga só na diferença nem tão sútil assim

Como calcular  taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento

Como calcular  taxa de ocupação

A taxa de ocupação (TO) é uma medida dada em porcentagem, então, para entender melhor sua aplicação vamos a um exemplo lúdico.

Vamos supor que você possua um terreno de 20 x 20, ou seja, neste exemplo a área de seu terreno é de 400 m². Vamos supor agora que você se encontra em um município cuja Taxa de Ocupação é de 60%. Neste exemplo, qual seria a sua área construída?

Área do Terreno = 400 m²

TO = 60%

Área construída = Área do Terreno X TO

Área construída = 400 x 60%

Área construída = 240 m²

Então, neste caso hipotético, a sua taxa de ocupação, e consequentemente a área construída para seu terreno de 400 m² será de, na realidade, 240 m².

Como calcular Coeficiente de Aproveitamento

Tomando como base o exemplo acima, você pôde notar como a diminuição da área construída interfere bastante, não é mesmo? E é exatamente para dar uma equilibrada nesses valores que existe o coeficiente de aproveitamento!

O coeficiente é que irá definir a construção de mais pavimentos em um terreno, ou seja, se temos uma área delimitada para construção, o ideal é irmos para cima, correto? Se liga só em como isso funciona na prática.

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Vamos supor que o CA de um município está definido como 3, e que a Área do Terreno seja de 400 m² (ainda pegando dados do exemplo acima). Agora vamos aplicar isso a fórmula abaixo:

Área Útil Construída = CA X Área do Terreno

Área Útil Construída = 3 x 400

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Área Útil Construída = 1200 m²

Ou seja, esta é a área máxima que você poderá construir dentro do seu terreno de 400 m².

“Mas como poderei construir 1200 m² se meu terreno só possui 400 m²?”

Dica: Mire as nuvens, vá para cima!

Ah, e caso tenha achado a continha complicada (mesmo ela sendo relativamente simples), há sempre a possibilidade de utilizar uma calculadora online para isto.

Um exemplo com ambos

Certo, não há maneira melhor de entendermos estes conceitos do que trabalharmos com um exemplo que misture ambos, exatamente como costuma ser na vida real.

Vamos supor aqui que você possua um terreno de 30 x 30 m², e que no município em que você se encontra o seu coeficiente de aproveitamento seja de 2.

Área = 900 m²

CA = 2

Área Útil Construída = 1800 m²

Certo, então você poderá construir até 1800 m² neste seu terreno, certo? Quase isso, nós ainda temos de considerar a Taxa de Ocupação, que para este município é de, digamos, 60%.

Vamos lembrar aqui que o TO incide apenas sobre o primeiro pavimento (desde que a geometria dos demais seja semelhante), ou seja, seu primeiro pavimento deverá ter:

900 x 60% = 540 m²

Então o seu primeiro pavimento deverá ter, no máximo, 540 m², e você poderá construir mais pavimentos com este mesmo tamanho, desde que a soma deles não ultrapasse a Área Útil Construída, ou seja, os 1800 m².

Neste caso, você conseguiria ir até três pavimentos de 540 m² cada, chegando a uma área de 1620 m². Mas talvez o melhor aqui seja diminuir o tamanho de seu primeiro pavimento para 450 m², assim você conseguirá construir até 4 pavimentos de 450 m² cada, chegando até os 1800 m². Qual dois dois é melhor se seguir? Depende inteiramente do que você deseja e do projeto arquitetônico que tem em mãos.

Algumas observações sobre coeficiente de aproveitamento para ficar de olho

Algumas observações sobre coeficiente de aproveitamento para ficar de olho

Agora você já tem uma boa noção de como calcular o coeficiente de aproveitamento, e com isto nosso trabalho aqui está praticamente pronto, porém ainda podemos te ajudar com algumas últimas dicas.

Beirais

O beiral apenas é considerado como uma área construída desde que ele possua uma largura superior a 1 metro.

As NBR

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Duas NBRs para ficar de olho com relação a este assunto:

NBR 5674 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos

Consultar o plano diretor de cada município

Como bem falamos acima, cada município possui um CA diferente, ou seja, é de extrema importância que você se informe sobre qual o CA de seu município, para que não tenha problemas futuros. Então nada de replicar o projeto de uma cidade para a outra, pois, mesmo que sejam projetos idênticos, as cidades podem não ser!