Vistoria e Inspeção Predial – O Que é? Importância, Valor e Mais!

Todas as coisas precisam de algum tipo de inspeção, e até mesmo os prédios possuem a tal chamada “inspeção predial”.

Imagine que você possua um bebê. Esse bebê é a sua construção sendo construída. Se tiver uma boa base e uma construção planejada, o recém-nascido terá uma boa e saudável vida adulta (ou assim esperamos que seja).

Mas sem a inspeção médica periódica e preventiva, vacinas, cuidados de higiene, alimentação saudável, e dois pais ou familiares que tenham um bom trabalho em equipe para manter a base familiar unida e proporcionar uma boa educação para a criança. O que ela se tornaria?

No mínimo ele apresentaria vários problemas futuros, não é mesmo? E pegando outro exemplo, o que acontece nos adultos que não fazem a inspeção da própria saúde?

Tomam remédios ou morrem.

Wow… O texto ficou pesado do nada, mas não sem um bom motivo!

Fazendo um paralelo com os exemplos acima, uma construção sem uma boa inspeção predial pode apresentar problemas gravíssimos. É bem comum construções apresentarem defeitos graças a má coordenação entre as equipes responsáveis por tarefas especificas, falha humana ou simplesmente por ações do tempo; ela pode desabar por conta própria ou se torna um fracasso como edifício. Entende agora o porque da inspeção predial ser tão importante?

Abaixo vamos focar um pouquinho mais em tudo o que você precisa saber sobre uma inspeção predial.

O que é a inspeção predial?

Assim como nossos corpos, edifícios sofrem desgastes conforme o passar dos anos de sua vida útil. Sendo necessário consultas periódicas ao médico para averiguarmos se está tudo bem, e podermos tratar o que não estiver o quanto antes, antes que a coisa piore.

Confira também: A síndrome do edifício doente!

Inspeção predial é praticamente isso, um “médico” (no caso um engenheiro ou arquiteto especializado para inspeções) consultando o seu paciente (edifício) para averiguar possíveis doenças (falhas dentro da estrutura geral do edifício). Sim, um ato preventivo que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e seus sistemas construtivos.

Para que, assim, a construção não adquire “patologias” que são resultados de defeitos nas instalações hidráulicas, instalações elétricas e de gás, revestimentos de fachadas, etc.

É recomendável, antes de contratar um profissional, averiguar se ele possui algum curso especifico para inspeções de edifícios, pois não são todos os cursos de graduação que possuem essa matéria na sua grade curricular.

Quem é o responsável pela inspeção predial?

A inspeção predial  deve ser encaminhada pelo responsável pela manutenção do condomínio, ou seja, o síndico. Afinal, é a tarefa dele manter o estado de conservação da construção.

A inspeção então é direcionada para profissionais da área, habilitados pela execução de laudo de patologias e de inspeção predial.

É importante que os profissionais, engenheiros e arquitetos precisem estar legalmente habilitados pelo CREA, além de terem conhecimentos específicos para este serviço pois, novamente, esta não é uma matéria comumente encontrada nas grades curriculares.

Itens inspecionados durante uma inspeção predial

Assim como em todo check-up médico, é necessário que inspetor analise os seguintes diagnósticos:

• Elementos estruturais aparentes;
• Sistemas de vedação (internos e externos);
• Sistemas de revestimentos, como fachadas;
• Sistemas de esquadrias;
• Sistemas de impermeabilização, que averiguam infiltrações;
• Sistema de instalação hidráulica (água fria e quente, gás, esgoto sanitário, reuso de água e esgoto, etc);
• Sistema de instalação elétrica;
• Geradores;
• Elevadores;
• Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas, etc).

Viu só como não é um trabalho simples? Há muita coisa em jogo aqui para ser analisada!

Quanto custa a inspeção predial?

Falando por alto, nós podemos dizer que uma inspeção predial custa entre R$ 1.000 a R$ 6.500. Um valor nada exato, não é mesmo? Isso pois há alguns fatores que devemos levar em consideração sempre que queremos saber o preço de uma inspeção predial. Abaixo nós vamos passar por cada um destes fatores para que você possa os entender melhor, acompanhe!

1 – A quantidade total de laudos

A primeira coisa que você deve levar em consideração aqui é: quantos laudos esta inspeção irá gerar? Dependendo da quantidade de laudos, isto irá interferir diretamente no preço total de sua inspeção predial.

Mas, ao contrário do que você possa estar pensando, aqui a lógica se inverte, ou seja, quanto mais laudos, mais barato o preço final. Isso se dá pois o laudo individualmente é mais caro do que se você pedir vários de uma vez só. Uma única avaliação de um único aspecto da estrutura varia entre R$ 1.000 e R$ 3.000, enquanto se você solicitar todos os laudos de que necessita, cada um sai numa média de R$ 600 a R$ 1.000.

2 – Quanto custa a horá técnica, de acordo com o CREA?

O valor da hora técnica de acordo com o CREA de cada região também deve ser levado em conta aqui. Claro, isso depende bastante do profissional contratado, entretanto a maioria deles, na hora de estipular um preço, se baseiam na tabela de preços do CREA.

Então, se você quer saber quanto sairá a inspeção predial, dê uma conferida nesta tabela. Jogando pela média, podemos dizer que a hora técnica varia entre R$ 280 a R$ 350. Na tabela você encontrará informações referentes ao valor, como também para a quantidade de horas necessárias para a realização deste serviço.

3 – Tempo de existência do prédio

E por último, a idade do prédio também tem influência aqui. Normalmente, há valores tabelados para prédios com até 30 anos de idade. Já para prédios mais velhinhos é acrescido 10% ao valor para cada 5 anos deste limite.

Uma vez que você tenha o valor de cada um destes itens em mãos, ficará fácil para você estipular um valor médio que terá de pagar para a inspeção predial.

NBR’s da inspeção predial

Existem diferentes tipos de normas pelo qual envolvem a inspeção predial, abaixo separamos as principais que você deve ter conhecimento sobre:

• ABNT NBR 5.674 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
• ABNT NBR 14.307 – Diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
• ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos;
• ABNT NBR 15.575 – Desempenho de edificações Habitacionais.

Leis da inspeção predial de região para região

A lei da inspeção predial não é a mesma para todos os estados ou municípios, algumas regiões até mesmo não possuem nenhuma lei especifica para esse tipo de tarefa. Normalmente, se pede apenas o laudo de Inspeção Predial e a realização de vistoria.

Afinal, todos os edifícios que ainda estejam em atividade, abrigam alguém ou são usados como depósito de algum material, ainda necessitam passar por uma inspeção predial. Portanto, qualquer acidente causado por falhas de manutenção é o mesmo que a perda de famílias, pessoas e dinheiro.

1 – Região Norte

Existe a lei municipal nº 7737 na cidade de Belém, capital do Pará.

Criada em 1994, prevê que a prefeitura realize vistoria anuais nos edifícios de mais de dois andares, tanto para os residenciais ou comerciais.

2 – Região Nordeste

Em Fortaleza e Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial.

Esse certificado é necessário seguir as orientações da Lei nº 9913, vigente desde 2012.

Já na Bahia, a Lei nº 5907 orienta a inspeção predial em Salvador há mais de 15 anos.

3 – Região Centro-Oeste

Na capital do Mato grosso, em Cuiabá, a Lei nº 5.587 regula a realização da inspeção periódica, e como parte dessa fiscalização, também se criou o Laudo Predial (LIP).

Em Goiás existe um Projeto de Lei que se pede o Certificado de Inspeção Predial.

Se esse Projeto de Lei entrar em vigor, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente, somando um cronograma de inspeções, em caso o Laudo Técnico de Certificação Predial aponte alguma regularidade e o projeto do edifício ser aprovado.

4 – Região Sudeste

No estado de São Paulo, existem diversas legislações sobre inspeção predial, sendo elas todas municipais.

• Bauru: Lei 4444;
• Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
• Santos: Lei Complementar 441;
• São Vicente: Lei 2854 – A;
• Jundiaí: Lei Complementar 261 e 278.

Já em Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6400, 5 de março de 2013, determina a realização periódica por auto vistoria, que deve ser realizada por proprietários dos prédios residenciais, pelos condomínios, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos. Isso inclui estruturas como fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, bem como todas as suas instalações, e criar o laudo de vistoria predial.

5 – Região Sul

Desde 2012, Porto Alegre possui o Decreto 17.720.

Nesse Decreto diz que para obter o certificado de Inspeção Predial, é necessário apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV).

O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).

Em Florianópolis, Capital de Santa Catarina, o Projeto de Lei nº 13101/2008 foi arquivado em 2015.

Em outra cidade catarinense, Balneário Camboriú, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico e anexadas ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica de Edificação.

Disciplinas presentes no curso de vistorias e inspeções prediais

Como já dito anteriormente nesse texto, nem todos os cursos de graduação possuem essa matéria em seus currículos. Existem muitos sites e empresas que possuem essa matéria em foco, inclusive online.

Aqui listaremos algumas das possíveis matérias presente nesses cursos.

• Conceituação de Vistoria e Inspeção Predial;
• Atribuições profissionais;
• Elaboração de Proposta de Preços Honorários Técnicos;
• Elaboração de Laudo de Vistoria Técnica;
• Elaboração do Laudo de Inspeção Predial;
• Anomalias e Falhas;
• Nível de Inspeção – Rigor do Laudo;
• Critério e método de inspeção predial;
• Documentações;
• Estudo de casos.

Assim como nossos corpos precisam de inspeções periódicas e preventivas para evitar patologias ou a própria morte. Isso também ocorre com edifícios, seja qual for.

Pense bem, em um prédio de 40 andares, que abriga dezenas ou centenas de pessoas, se esse edifício não passar por inspeções regularmente, poderão ocorrer terríveis acidentes fatais ou até mesmo o colapso do próprio prédio com as pessoas dentro dele. Só para ter uma ideia, a maior parte da origem de acidentes prediais (66%!) são causadas pela falha de manutenção e uso.

Por isso que a inspeção predial é algo extremamente necessário!

Sobraram dúvidas sobre a inspeção predial? Pois então é só perguntar pra gente nos comentários e nós estaremos prontos para lhe responder!