O que é um memorial descritivo? Como fazer?

Na hora de construir um imóvel, os responsáveis pela obra precisam contar com projetos extremamente detalhados. São necessárias informações como localização dos cômodos, medidas, número de vigas, instalações elétricas e muito mais. É para fornecer dados deste tipo que existe o memorial descritivo.

O memorial descritivo é um documento em que ficam listados todos os detalhes da obra de um imóvel. Ele é mais completo do que uma planta baixa, por exemplo, que apresenta medidas e cômodos. Um memorial conta com todos os itens da edificação em progresso, incluindo estruturas; acabamentos; instalações hidráulicas e elétricas; espaço disponível para a obra; marcas dos materiais utilizados para o trabalho; e mais.

De qualquer modo, porém, uma construção precisa contar com todos os seus outros projetos. É por meio deles que o responsável pela construção irá executá-la. Enquanto isso, o memorial terá pormenores, e funcionará como uma comprovação de informações, especialmente pós-construção.

No caso da edificação já estar finalizada, a certidão servirá para a comprovação da regularidade da construção perante os órgãos competentes. Inclusive porque, é o memorial descritivo o projeto que conta com o registro técnico assinado pelo arquiteto/engenheiro.

Ou seja: de nada adianta um imóvel contar apenas com seu memorial. Ele deve possuir também todos os outros documentos indicados pelo arquiteto ou engenheiro do projeto.

É possível produzir diversos tipos de memoriais descritivos. Cada um deles é indicado para uma variedade de imóvel, e também precisa ser sugerido e executado por um profissional da área. Assim, haverá a certeza de cumprimento de todas as exigências legais, além do preenchimento de todas as informações necessárias. Acompanhe a seguir os tipos de memoriais descritivos.

Tipos de memoriais descritivos

  • Memorial descritivo residencial: certidão detalhada sobre uma obra residencial e cada um dos seus aspectos de planejamento e execução.

  • Memorial descritivo comercial: documento com cada uma das informações sobre a construção de um espaço destinado ao uso comercial, como uma loja ou escritório.

  • Memorial descritivo de desmembramento: o desmembramento consiste na divisão de um lote ou terreno em diversos lotes ou terrenos. Também é necessário apresentar um memorial para este tipo de obra, uma vez que ela deverá ser registrada em cartório e na Prefeitura, atestando as medidas de cada loteamento criado.

  • Memorial descritivo de residência para demolição: quando um imóvel precisa ser demolido, precisa, obrigatoriamente, contar com essa certidão legal. Nela, o responsável indica os procedimentos utilizados para colocar o imóvel abaixo.

  • Memorial descritivo de unificação: ainda é possível unificar dois os mais lotes. Neste caso, o documento descritivo deixará claro o método utilizado para a unificação, as medidas iniciais e finais do espaço, e vários outros dados.

  • Memorial descritivo para execução de piscina: uma “simples” piscina precisa ser igualmente projetada, autorizada e registrada. Logo, o seu memorial irá definir cada uma das informações sobre a colocação da cuba ou obra do espaço de lazer.

  • Memorial descritivo de tanque séptico e fossa: a certidão geralmente é apresentada por meio de desenhos. Ele costuma ser necessário quando o imóvel não conta com a disponibilidade de uso da rede de esgoto pública.

  • Memorial conceitual de muro de arrimo/aterro: tal qual no caso anterior, esse memorial é produzido por meio de desenhos e medidas. A certidão é necessária sempre que houver o plano de instalação de um muro de arrimo ou do movimento de terra do loteamento.

O que um memorial descritivo deve ter?

Seja qual for a obra, o memorial descritivo é obrigatório e determinado pela Lei 4.591/64. Segundo ela, há uma série de informações essenciais no documento, que permitirão seu devido registro e uso legal. Os dados apresentados devem, portanto, apresentar de forma aprofundada todos os setores do projeto. Logo, é necessário incluir na certidão as seguintes informações:

  • O objeto do projeto (tipo de imóvel);

  • Nome do proprietário;

  • Especificações de medidas e cômodos;

  • Escritura do terreno;

  • Localização do imóvel;

  • Zona de uso e total da área a ser construída;

  • Detalhamento de cada etapa da construção;

  • Detalhamento dos materiais e marcas empregados na obra ou no produto;

  • Negativa de débito da prefeitura;

  • Aprovação do projeto pela prefeitura;

  • Profissionais envolvidos, com a indicação dos seus respectivos registros no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil);

  • Locação e desenvolvimento da obra;

  • Instalações e proteções;

  • Movimento de terra;

  • Drenagem;

  • Serviços preliminares;

  • Fundação, estrutura, impermeabilização e especificações técnicas;

  • Tipo de alvenaria e cobertura;

  • Tipos de vidros, pisos, esquadrias, revestimentos e forros;

  • Instalações elétricas e hidráulicas;

  • Pintura, louças e metais;

  • Limpeza final;

  • Verificação final;

  • Baixas;

  • Proteção contra incêndio.

Assim que finalizado, o memorial descritivo deve ser registrado em cartório pela construtora do imóvel. Depois, o documento poderá ser consultado por qualquer pessoa interessada, desde que esse indivíduo possua o número de matrícula da edificação.

Passo a passo do memorial descritivo

Não existe um passo a passo padrão para a composição de um memorial descritivo. Na verdade, o que ocorre é o desenvolvimento de acordo com o profissional responsável – e cada um deles possui seus métodos.

De todo modo, um memorial é produzido e atualizado durante toda a obra, sempre que necessário. A mínima mudança nas medidas de um espaço, ou mesmo a troca por outra marca de um material, precisam ser indicadas. Apenas desta forma a construtora atesta o seu compromisso, e se resguarda legalmente.

Em todo o caso, há algumas etapas fundamentais para a execução de um documento completo e que se adeque à lei. Veja logo abaixo!

1. Dados da obra

Sem dúvida, o responsável pelo memorial descritivo de uma obra deve possuir todas as informações existentes sobre ele. Por isso, é importante que todos os demais projetos da construção, como a planta baixa e a de situação, já tenham sido produzidos. Sempre que possível, é também interessante contar com o mesmo profissional que produziu estes planos. Afinal, ele terá maior facilidade em verificar os dados e complementá-los.

Entre os dados necessários, como já citado, estão o tipo de imóvel, nome do proprietário e localização do empreendimento. As informações devem ser exatas e as mais completas possíveis, para que não haja discordância posterior.

2. Dados dos profissionais

Tão importantes quanto as informações do espaço e da obra, são as informações dos profissionais responsáveis por ela. O documento precisa ser produzido e ter os dados de um indivíduo registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil). Esse registro é o que vai atestar o conhecimento profissional do indivíduo, assim como a sua capacidade em responder pela obra.

3. Serviços preliminares

Tal como já explicado, cada etapa de uma obra deve aparecer no memorial descritivo. Isso inclui até os trabalhos considerados mais preliminares, como a supressão vegetal; o desmatamento e nivelamento do espaço; limpeza do terreno; e a construção do canteiro de obras. Com o registro dessas informações, a construtora poderá comprovar que realizou cada uma das etapas de forma segura e adequada à posterior edificação do imóvel.

4. Fundação do imóvel

A fundação de um imóvel é a sua base de construção. É ela que suporta todo o peso da edificação, e por isso deve ser cuidadosamente detalhada e executada. No momento de registro dessa estrutura do memorial, o responsável pela obra deve indicar: o tipo de fundação; o tamanho da fundação; materiais utilizados para sua execução; equipamentos utilizados para a execução; e todas as especificações técnicas necessárias.

5. Dados sobre a construção

Por fim, é necessário indicar no documento toda e qualquer informação sobre o restante da construção. Desde as medidas dos cômodos, ao tipo de insumo utilizado, equipamentos usados para a execução e mais. Quanto mais completa for a certidão, mais benéfico à construtora e ao consumidor. Após a finalização do memorial, ele deve ser registrado em um cartório.

Memorial descritivo: especificações para execução

Além de cumprir com a Lei 4.591/64, um memorial descritivo precisa seguir as regras da NBR 15575. A NBR 15575 é a Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), e aborda as diretrizes para garantir conforto, segurança e resistências às obras de imóveis no Brasil.

A NBR 15575 entrou em vigor em 2013, e desde então tornou-se obrigatório seguir suas diretrizes. Entre as regras aparecem, por exemplo, critérios contra o vazamento e acúmulo de água critérios nas fachadas, instalações hidrossanitárias, pisos de locais molhados, coberturas e outros locais sujeitos à umidade na edificação.

A regra da ABNT ainda aborda o desempenho térmico do espaço; desempenho acústico; a incidência necessária e confortável de luz para o ambiente; a manutenção de níveis aceitáveis de material particulado em suspensão (resíduos dos insumos), gases tóxicos, microorganismos e bactérias no ambiente da obra; funcionalidade e acessibilidade do local; os princípios de ergonomia do imóvel; e vários outros.

Por isso, novamente, é fundamental contar com um profissional da Construção Civil. O especialista poderá verificar cada um dos aspectos requisitados para o memorial, e atendê-los adequadamente.

Qual a importância do memorial descritivo em uma obra?

Como explicado ao longo do texto, um memorial precisa ser feito desde o início da construção. Afinal, ele deverá contar com todo o plano de preparação do solo, de execução do imóvel e da sua finalização. Contudo, na maior parte das vezes estes planos mudam. Primeiro, por imprevistos, como a inexistência de um insumo específico no mercado no momento da compra. Mas também porque o projeto de um imóvel é mutável, de acordo com as verificações feitas ao longo do processo. Logo, cada mudança, por menor que seja, deve ser indicada no memorial descritivo que será registrado em cartório.

A fidelidade das informações do documento com relação à realidade da edificação é essencial. Apenas ela poderá resguardar tanto consumidor, tanto a construtora.

Para que serve o memorial?

Imagine que um consumidor adquira um apartamento ainda na planta. Ao fazê-lo, ele poderá ter todas as informações sobre os materiais que serão utilizados para a obra. Contudo, na entrega da construção, o indivíduo percebe acabamentos mal feitos e estruturas frágeis. Verificando o memorial registrado, então, poderá perceber que os materiais utilizados não foram os anteriormente indicados, e que os atuais possuem qualidade aquém do esperado. Logo, o usuário poderá reclamar os problemas à construtora, que deverá resolvê-los. Neste caso, o consumidor estará legalmente resguardado pelo documento registrado.

Situações semelhantes também podem ocorrer com a construtora. Como no caso do cliente requerer algo que, de modo algum, foi acordado no memorial descritivo. Aqui, a empresa ficará protegida de exigências feitas por parte do consumidor, uma vez que as informações já haviam sido previamente verificadas.

Ademais, com o memorial descritivo ambas as partes poderão comprovar as informações sobre o imóvel perante qualquer órgão responsável. Especialmente perante a Prefeitura Municipal, que utiliza informações como a metragem do espaço para a definição de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), por exemplo.

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